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Comprar hotéis, apart-hotéis e condomínios que estejam em situação financeira difícil, recuperá-los e transformá-los em espaços de luxo e depois vender. Esse é o caminho que o Fundo Vida propõe para os brasileiros que querem ter um título de residência em Portugal — o caminho para uma nacionalidade de um país da União Europeia.

“Existe a ideia no Brasil de que os Vistos Gold acabaram, o que não é verdade. Eles só mudaram. Antes, você podia investir em bens imobiliários e, desde 7 de outubro de 2023. Agora, para se qualificar para o visto, só se o investimento for em fundos regulados”, explica Maria Alvarez, uma das sócias fundadoras do grupo Vida. No fundo da empresa, as pessoas investem nos hotéis recuperados, que passam a gerar caixa depois de reabertos após as reformas.

O foco em investidores brasileiros está relacionado com o fato de que o Brasil está entre os países com maior número de pessoas que conseguiram os Vistos Gold em Portugal. Durante anos, a porta para obter a residência — e, cinco anos depois, a nacionalidade — foi o investimento imobiliário. Mas, ante a disparada dos preços das moradias, o Governo fechou essa porta.

Com o Vida, a gestora acredita que pode atrair investidores do Brasil. “É um fundo que se qualifica para o programa de Vistos Gold de Portugal. Nós acreditamos que é uma opção interessante para o mercado brasileiro, no caso de quem quiser esse visto, ou para investidores que gostariam de diversificar seu patrimônio na Europa”, afirma.

O modelo de negócio do fundo envolve hotéis em má situação financeira, que são submetidos a uma boa reforma para que entrem no segmento de alta renda. Normalmente, a recuperação do empreendimento demora um ano e meio. Depois, o fundo gere o negócio durante três anos para sua estabilização.

Criado em fevereiro de 2023, o fundo já tem um hotel para mostrar, o Villas d’Água, em Albufeira, no sul de Portugal. “Fizemos uma reforma em duas etapas. A primeira, nos quartos e nas residências. Operamos este ano e ultrapassamos as expectativas que tínhamos. A ocupação e o preço por quarto superou em mais de 25% o previsto, apesar de ainda não termos nem o restaurante nem o spa”, relata a executiva.

O investimento em Albufeira só vai ficar completo em 2025. “Neste inverno, faremos uma segunda reforma para construir o spa, o bar, o restaurante e o espaço fitness, para voltar a abrir no verão, com preços médios muito mais altos”, relata.

Potencial de mercado

Formada em direito e tendo trabalhado em fundos de investimento em Londres, Maria conta que tipo de hotel eles procuram. “Buscamos hotéis entre 40 e 100 quartos, que foram construídos no final dos anos de 1990 ou no princípio dos anos 2000”, diz.

Ela acredita que é possível estar na vanguarda de uma tendência que chegará no mercado hoteleiro português. “Portugal é um mercado em que o setor está muito disperso, em que 75% dos hotéis são empresas familiares, com apenas um estabelecimento. É diferente da Espanha ou da Itália, em que uma grande fatia está ligada às grandes cadeias hoteleiras”, observa.

Além de empresas familiares em situação difícil, o Fundo Vida também busca hotéis em leilões. “Em Portugal, há muitos hotéis que estão em liquidação por causa da época do Covid-19. Muitos ficaram fechados e, se tinham empréstimos bancários, acumularam dívidas, sendo vendidos em leilões”, detalha Maria. Ela conta que estão em análise neste momento pelo fundo cerca de 50 hotéis, sendo que cinco estão perto da decisão final – o processo pode levar de um ano a um ano e meio até a compra.

O fundo prevê comprar quatro a cinco propriedades por 5 milhões a 8 milhões de euros (R$ 30 milhões a R$ 48 milhões) cada uma, sendo que 50% desse valor por meio de financiamento bancário. “Isso dá uma rentabilidade muito maior do que se comprássemos, por exemplo, um hotel de 400 quartos no Porto, que daria retorno, no máximo, de 4% a 5% ao ano”, afirma.

Regras precisam ser claras

Para entrar no Fundo Vida, o investimento mínimo é de 200 mil euros (R$ 1,2 milhão), com um limite de 25 milhões de euros (R$ 150 milhões) e vigência em torno de sete anos. Neste momento, já reuniu 15 milhões de euros (R$ 90 milhões). Maria está se preparando para lançar um novo fundo depois que este atingir a meta.

“A rentabilidade prevista situa-se em torno de 10% a 12% ao ano. Temos o compromisso de pagar dividendos anuais a partir do segundo ano. O fundo prevê que os dividendos sejam de 4% ao ano”, revela Maria. Mas, como todo investimento, há riscos. “Nós não fazemos promoção imobiliária, não há entraves de construção ou de não obtermos as licenças, porque, para reformas, isso não é necessário. Fazemos uma remodelação integral, com nova decoração, para deixar pronto para a operação turística”, conta.

A executiva conta que os investidores vão saber como estão se desenvolvendo os projetos. “A cada três meses, organizamos um webinar em que informamos sobre as perspectivas que temos, as estratégias que estamos desenvolvendo e as negociações com cadeias hoteleiras”, explica a executiva.

Com uma representante no Brasil, o fundo também buscou parcerias para atrair investidores. Uma delas é com o Clube do Passaporte. “Somos uma consultoria de imigração e de negócios e, uma das coisas que a gente faz, é assessoria para o processo de Vistos Gold. Um dos veículos que a gente tem para obtenção desses vistos são os fundos de investimento, entre os quais o Vida”, relata Rubin Goldschmidt, fundador do Clube do Passaporte.

Goldschmidt tem clientes que buscam o Visto Gold como caminho para a nacionalidade portuguesa e outros que apenas pretendem diversificar seus investimentos na Europa. “Nosso papel é ter alguns fundos para indicar. A gente faz a análise, para ver se o fundo é compatível com os Vistos Gold, se ele certifica a parte regulatória do contrato”, acrescenta.